Brandschutzpflichten der Hausverwaltung — Elektroanlagen im Mehrfamilienhaus

Warum Brandschutz in Mehrfamilienhäusern keine einzelne Pflicht ist

Wer als Hausverwaltung versucht, "die" Brandschutzpflicht in einem Satz zu definieren, scheitert. Es gibt sie schlicht nicht. Stattdessen greifen mehrere Regelwerke gleichzeitig — bundesrechtliche, landesrechtliche, branchenspezifische und bauaufsichtliche. Jedes hat einen anderen Adressaten, einen anderen Geltungsbereich und eine andere Sanktion bei Verletzung. In der Praxis bedeutet das: Eine Hausverwaltung, die nur eine dieser Vorschriften kennt und befolgt, erfüllt selten alle Pflichten.

Dieser Ratgeber bringt die wichtigsten Vorschriften in Beziehung zueinander, beschreibt was im Berliner Wohnimmobilien-Bestand typischerweise zu tun ist und benennt die Berliner Besonderheiten, die in Bundesvorlagen verloren gehen.

Die vier Regelungsschichten

1. Bauordnung Berlin (BauO Bln) — die bauliche Brandschutz-Grundlage

Die Berliner Bauordnung enthält die grundlegenden Anforderungen an die Brandsicherheit von Gebäuden. §17 Abs. 1 BauO Bln verlangt, dass bauliche Anlagen so beschaffen sein müssen, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und dass bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Diese Pflicht ist bauaufsichtlich verankert und gilt zeitlich unbegrenzt — auch in Bestandsgebäuden, soweit eine konkrete Gefahr besteht.

§48 BauO Bln regelt die Anforderungen an Wohnungen, einschließlich der Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern. Diese Vorschrift hat in Berlin eine bundesweite Besonderheit, die wir gleich gesondert behandeln.

2. Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) und DGUV V3 — die elektrotechnische Prüfpflicht

Die BetrSichV verpflichtet den Unternehmer (auch: Hausverwaltung als Betreiber von Allgemeinbereichen) zur regelmäßigen Prüfung der elektrischen Arbeitsmittel und Anlagen. Die DGUV Vorschrift 3 konkretisiert das in Form einer berufsgenossenschaftlichen Vorschrift. Die Prüffristen sind in der TRBS 1201 niedergelegt — ortsfeste Anlagen in der Regel alle vier Jahre, ortsveränderliche Geräte je nach Nutzungsumgebung alle 6 bis 24 Monate. Eine ausführliche Darstellung der Pflichten und Haftungsrisiken finden Sie im Ratgeber DGUV V3 für Hausverwaltungen.

3. Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) — wo Mitarbeiter arbeiten

Sobald in einem Gebäudeteil Beschäftigte arbeiten — etwa in einem Verwaltungsbüro im Erdgeschoss, einem Hausmeisterraum oder einem Empfangsbereich — gilt die ArbStättV. Sie verlangt unter anderem ausreichende Sicherheitsbeleuchtung in Fluchtwegen, geeignete Notausgänge und eine dokumentierte Gefährdungsbeurteilung. Für reine Wohnnutzung greift die ArbStättV nicht — wohl aber für die Räume, die der Verwaltung oder externen Dienstleistern gewidmet sind.

4. Errichternormen — wie Anlagen technisch ausgeführt werden müssen

Wo die Vorschriften "fachgerechte Ausführung" verlangen, geben Normen den Maßstab vor. Für die elektrische Brandschutz-Infrastruktur sind besonders relevant: DIN VDE 0100 (Errichten von Niederspannungsanlagen), DIN VDE 0105-100 (Betrieb und Prüfung), DIN EN 1838 (Notbeleuchtung), MLAR (Muster-Leitungsanlagen-Richtlinie, in Berlin als Berliner LAR umgesetzt) für Funktionserhaltsleitungen E30/E60. Die Norm ist nicht selbst Gesetz, definiert aber den anerkannten Stand der Technik, an dem die Erfüllung gesetzlicher Pflichten gemessen wird.

Berliner Besonderheit — die Rauchwarnmelder-Pflicht liegt beim Bewohner

Bundesweit haben fast alle Länder die Rauchwarnmelder-Pflicht so geregelt, dass der Eigentümer für Einbau und Wartung verantwortlich ist. Berlin nicht. §48 Abs. 4 BauO Bln macht die Bauherrin oder den Bauherrn — also den Eigentümer — bei Neubauten und wesentlichen Umbauten verantwortlich. Im Bestand jedoch ausdrücklich die unmittelbaren Besitzerinnen oder Besitzer, also die Bewohner und damit in der Regel die Mieter.

Das hat zwei praktische Konsequenzen für Hausverwaltungen:

• Die Verwaltung kann den Einbau in Bestandswohnungen nicht im Namen des Eigentümers anordnen oder erzwingen — die Pflicht trifft den Bewohner direkt.
• Die Verwaltung sollte aber die Mieter aktiv und nachweisbar über die Pflicht informieren. Ein einmaliger Hinweis in der Übergabe der Wohnung reicht nicht — sinnvoll ist eine periodische schriftliche Erinnerung. So erfüllt die Verwaltung ihren Beitrag zur Verkehrssicherungspflicht.

Für Wohnungen, die nach 2017 neu gebaut oder wesentlich umgebaut wurden, liegt die Einbau- und Wartungspflicht weiterhin beim Eigentümer/Bauherrn. Hier gilt die Regel: Wer baut, baut den Melder ein. Die laufende Wartung kann anschließend vertraglich auf den Bewohner übertragen werden.

Die elektrischen Pflicht-Komponenten im Mehrfamilienhaus

Sicherheitsbeleuchtung

In Berliner Mehrfamilienhäusern gibt es keine Pauschalpflicht für Sicherheitsbeleuchtung — sie hängt von der Gebäudeklasse, der baulichen Ausführung und der Fluchtweg-Situation ab. In Gebäuden ab einer bestimmten Höhe und Komplexität (Sonderbauten, Hochhäuser, Tiefgaragen über bestimmter Größe) ist sie zwingend. In normalen Wohngebäuden mit kurzen, übersichtlichen Treppenhäusern ist sie oft nicht vorgeschrieben — kann aber baurechtlich verlangt sein, wenn die Treppenraumbeleuchtung nicht direkt natürliches Licht erhält oder der Fluchtweg verwinkelt ist.

Wo Sicherheitsbeleuchtung vorhanden ist, schreibt DIN EN 1838 die Mindestanforderungen vor: definierte Beleuchtungsstärke entlang des Fluchtwegs, automatische Aktivierung bei Stromausfall, Mindestbetriebsdauer aus dem Akku. Die Prüfung erfolgt regelmäßig im Rahmen der DGUV V3 — Funktion, Akkuzustand, Schaltautomatik.

Allgemeinbeleuchtung der Treppenhäuser

Auch wenn keine Sicherheitsbeleuchtung vorgeschrieben ist: Die normale Treppenhausbeleuchtung muss im Brandfall so lange wie möglich verfügbar bleiben. Funktionserhaltsleitungen (E30/E60 nach DIN 4102-12) sind in bestimmten Gebäudeklassen Pflicht — sie behalten ihre Funktion über 30 oder 60 Minuten Brandeinwirkung. Diese Pflicht greift bei Sonderbauten, hohen Gebäuden und Tiefgaragen.

Aufzüge im Brandfall

Aufzüge in Mehrfamilienhäusern müssen im Brandfall in der Regel an einer definierten Etage stillgesetzt werden — meist im Erdgeschoss — und dort die Türen öffnen. Die entsprechende Steuerung ("Brandfallsteuerung") ist Bestandteil der Aufzugsanlage und wird im Rahmen der wiederkehrenden Aufzugsprüfung nach BetrSichV durch eine zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) geprüft.

Tiefgaragen und Garagenanlagen

Garagen ab bestimmter Größe (in Berlin nach Garagenverordnung) haben eigene brandschutztechnische Anforderungen — Lüftung, Sprühflutanlagen, CO-Warnanlagen, Sicherheitsbeleuchtung. Die elektrischen Komponenten dieser Anlagen unterliegen der DGUV V3 Prüfung und zusätzlichen sachverständigen Prüfungen.

Was eine Hausverwaltung dokumentieren muss

Im Schadensfall — etwa bei einem Elektrobrand — und bei behördlichen Nachschauen prüft die Versicherung oder die Behörde, ob die Verwaltung ihre Pflichten dokumentiert hat. Folgende Unterlagen sollten pro Objekt griffbereit sein:

• Aktuelle DGUV V3 Prüfprotokolle aller ortsfesten Anlagen und ortsveränderlichen Betriebsmittel mit Prüferqualifikation, Datum, Messwerten und klarer Bewertung.
• Mängelhistorie mit Behebungsdatum für jeden festgestellten Mangel.
• Prüfberichte der Sicherheitsbeleuchtung (sofern vorhanden) mit Funktionsprüfung und Akkutest.
• Prüfberichte der Brandfallsteuerung der Aufzugsanlage durch eine ZÜS.
• Bei Sonderbauten: regelmäßige Brandschutz-Sachverständigenprüfungen.
• Dokumentierte Mieter-Information zur Rauchwarnmelder-Pflicht (in Berlin trifft die Pflicht den Bewohner — die Information durch die Verwaltung ist trotzdem dokumentationswürdig).

Was häufig vergessen wird

In der Praxis fallen drei Punkte besonders oft unter den Tisch:

• Ortsveränderliche Betriebsmittel in Gemeinschaftsräumen. Der Staubsauger im Hausmeisterraum, das Verlängerungskabel im Hauseingang, die Gartengeräte in der Tiefgarage — alle unterliegen der Prüfpflicht und werden oft vergessen.
• Veraltete Schraubsicherungen. In klassisch genullten Altbauten finden sich häufig Schraubsicherungen, die zwar technisch funktionieren, aber im Schadensfall nachträglich bewertet werden — fehlt der FI-Schutz, fehlt die normgerechte Verteilung, ist die Versicherung sehr genau bei der Frage, ob der Verwalter den Bestand kannte.
• Mängel ohne Behebungsdatum. Ein Prüfprotokoll, das Mängel auflistet aber keine Behebung dokumentiert, beweist im Schadensfall vor allem eines: dass der Mangel bekannt war. Jeder gelistete Mangel braucht ein Behebungsdatum oder einen dokumentierten Grund, warum er noch nicht behoben wurde.

Zuständige Stellen in Berlin

Bei Fragen zu konkreten Brandschutzanforderungen ist in Berlin das jeweilige Bezirksamt mit seiner Bauaufsicht zuständig. Bei Sonderbauten (Hochhäuser, größere Versammlungsstätten) prüft der Brandschutzbeauftragte oder ein anerkannter Sachverständiger nach Berliner Bauordnung. Die Berliner Feuerwehr berät in Grundsatzfragen, ist aber nicht für die laufende Pflichterfüllung zuständig — diese trägt der Eigentümer und stellvertretend die Verwaltung.

Wie wir Hausverwaltungen unterstützen

Was wir leisten: laufende DGUV V3 Prüfung aller ortsfesten Anlagen und ortsveränderlichen Betriebsmittel, Prüfung der Sicherheitsbeleuchtung im Rahmen der Elektroprüfung, Mängelbehebung im selben Termin wo möglich, gerichtsfeste Dokumentation. Was wir nicht leisten: brandschutztechnische Sachverständigen-Gutachten oder Brandschutzbeauftragten-Tätigkeit nach VdS — dafür sind eigenständig qualifizierte Sachverständige zuständig, mit denen wir bei Bedarf zusammenarbeiten. Den nächsten Prüftermin für ein Objekt kalkulieren Sie schnell mit dem DGUV Fristen-Rechner.